En abril, las ventas de viviendas nuevas y las llamadas de uso continuaron su descenso tras dos años de similar tendencia y después de una racha consecutiva de 14 meses en picada.
En 2023 se vendieron 4,09 millones de viviendas, una caída de 18,7% respecto al 2022 y el peor año de ventas desde 1995.
Desde que la Reserva Federal decidió llevar las tasas a 5,25% y 5,50%, quedaron fuera del mercado de bienes raíces en Estados Unidos millones de potenciales compradores.
Combinación desafortunada
La combinación de altos precios con las tasas de interés más elevadas en los últimos 22 años enterró las aspiraciones de millones de estadounidenses que querían comprar una vivienda o un inmueble comercial, desde finales de 2022 hasta la fecha.
La situación se ha agravado aún más a medida que los precios, lejos de bajar han subido en las ciudades, condados y estados más atractivos para vivir, como en el caso de Florida.
Otro de los agravantes ha sido el desgaste financiero de las familias después de tres años de inflación, la peor y más extensa en cinco décadas.
Más del 64% de los estadounidenses apenas puede llegar a fin de mes, mientras que el nivel de morosidad en pagos de tarjetas de crédito se encuentra en cifras récord.
En los principales bancos la tasa promedio de morosidad sobrepasa el 3,4%, mientras que en el resto de las entidades el dato supera el 8%. Este es el nivel más alto desde que se comenzó a registrar en 1991.
A diferencia de las hipotecas, las tarjetas de crédito suelen tener por lo general intereses variables, más cobros adicionales según el prestamista; por lo tanto, resultan el choque más directo en una crisis inflacionaria.
Entre pagos a servicios, seguros, cuidados de salud, precios de vehículos, productos del hogar, educación, gastos de rentas, hipotecas y alimentos está el mayor impacto de la inflación y los altos intereses. Todo lo anterior provoca una reacción en cadena con efectos negativos para las finanzas individuales y familiares.
Aumenta la oferta en el mercado
Debido al freno en las ventas de viviendas, el número total de propiedades disponibles en el mercado inmobiliario de EEUU subió un 9% en comparación con igual mes del año pasado. A finales de abril, 1,21 millones de hogares estaban en venta, lo que da la medida de la afirmación inicial.
En el 2021, uno de los detonantes del precio de los inmuebles fue la falta de inventario y la variedad en la oferta con intereses hipotecarios muy bajos entre el 2,7% y el 3,5%.
Hoy esa barrera de escasez de oferta va en declive, pero no con la velocidad que muchos compradores desean; mientras precios altos y elevados intereses dominan el mercado. De ahí, la frustración para quienes intentan adquirir una propiedad
La tasa de interés para préstamos inmobiliarios volvió a ubicarse en abril por encima del 7% para un crédito a tasa fija a 30 años (el más popular), según datos de la agencia de refinanciamiento hipotecario Freddie Mac.
El sur de Florida, en los condados Miami-Dade y Broward, una de las regiones más complejas y a la vez más atractivas para compradores e inversionistas en EEUU, el número de nuevos contratos firmados para viviendas unifamiliares disminuyó un 6,5% en abril.
En los condominios la cifra se duplicó: 13,3%, según el más reciente Informe Elliman, un estudio mensual que detalla las ventas de casas unifamiliares, apartamentos o «townhouses» en los estados más poblados del país.
Las estadísticas son reveladoras de la crisis, pero también de que el mercado se encamina a su posición realista y hacia un reajuste en busca del equilibrio. Sin embargo, aún queda mucho tiempo en medio de la actual situación económica generada por las políticas de la administración de Joe Biden.
Los precios de las viviendas nuevas siguen altos, con una mediana (el dato que deja por delante y por detrás a la mitad de las propiedades) en 433.500 dólares en abril frente a 430.700 en marzo, mientras que el precio promedio se redujo ligeramente de 524.800 dólares en marzo a 505.700 en abril.
Los bancos y los préstamos
Según la Asociación Nacional de Constructores (NAHB), los estadounidenses destinan como promedio el 38% de sus ingresos a pagar un préstamo inmobiliario, si compran a la mediana de precios.
Sin embargo, para economistas el gasto de hipoteca -en una vivienda de tres habitaciones y dos baños con los precios actuales, intereses, impuestos y seguro- puede superar el 55% de los ingresos de una pareja con uno o dos hijos; o sea, más de la mitad del presupuesto mensual sólo en un techo para vivir. A esto se le suman todos los gastos habituales durante cuatro semanas: seguros de vehículos y de salud, alimentación; servicios de electricidad, acueducto, telefónico, educación, combustible, productos para el hogar, etc.
Un eje central en la compraventa de viviendas residenciales y comerciales son los bancos.
Ya hace más de un año, la quiebra financiera de varios bancos, entre ellos el Silicon Valley, presagiaron una fuerte tormenta junto al peso pesado mundial Credit Suisse.
En el verano del año pasado, los retiros masivos de las entidades bancarias disminuyeron en gran medida, pero en febrero de este año el New York Community Bank (NYCB) reafirmó que la crisis no ha concluidoy que el silencio de muchos bancos regionales no es símbolo de solidez.
El NYCB perdió 2.400 millones de dólares, despidió a su director ejecutivo y enfrentó reducciones de sus calificaciones crediticias por parte de las agencias de calificación Fitch y Moodys.
“Creo que hay más por venir”, dijo en una entrevista Peter Earle, analista principal del Instituto Estadounidense de Investigación Económica.
En medio de la turbulencia, muchos bancos regionales tienen grandes carteras de préstamos inmobiliarios comerciales (CRE) en serias dificultades.
Earle afirma que la mayoría intenta salir adelante mediante un proceso llamado “extender y fingir”, en el que conceden a los prestatarios insolventes más tiempo para pagar con la esperanza de que las cosas mejoren.
Sin embargo, lo que se hace es retardar el problema en un sistema financiero más frágil en un mediano plazo.
A principios de este año, el New York Community Bank tenía más de 18.000 millones de dólares en préstamos para desarrollos de viviendas multifamiliares.
La relevancia de este banco dentro del sistema financiero estadounidense es que fue el rescatista del Signature Bank, una de las entidades en quiebra en marzo de 2023.
Los clientes corporativos y de alto patrimonio neto, que no estaban asegurados por la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) por ser demasiado grandes, fue una de las causas que desataron la crisis junto a la incapacidad de estos bancos para sostenerse ante la política agresiva de la Reserva Federal al incrementar 11 veces la tasa de interés referencial.
Mientras los operadores bursátiles se apresuraron a vender las acciones de los bancos con gran exposición al riesgo de tasas de interés, los clientes corrieron a retirar su dinero.
En el caso del Signature, por ejemplo, el 90% de las cuentas no estaban aseguradas y los depositantes se apresuraron a sacar su dinero bajo un gran pánico, cuando el banco enfrentó fuertes pérdidas en el mercado de criptomonedas.
Las tensiones sobre la crisis
Las preocupaciones sobre la salud de los bancos no han terminado, en especial por la inflación y las nuevas regulaciones impuestas por el gobierno federal sobre el control de activos, bonos, aumento de reservas y las operaciones de riesgo, entre otros índices.
Si bien los Préstamos Inmobiliarios Comerciales (CRE) representan el 13% en el balance financiero de los grandes bancos, entre los regionales la cifra asciende al 44%.
Este tipo de préstamos ha reducido la capacidad general de las 130 instituciones regionales en el país, que a su vez han incrementado el rigor de sus normas para que los clientes obtengan créditos. No obstante, han encontrado un nicho rentable en préstamos a inversionistas inmobiliarios en EEUU.
Según un informe de abril de Commercial Edge, la tasa de desocupación de oficinas en el país fue del 18,2% en marzo, un aumento del 1,5% respecto al año anterior, que se había disparado.
El informe afirma que la demanda de espacio para oficinas entre las empresas tecnológicas y financieras ha disminuido drásticamente en lugares como San Francisco, Seattle, Dallas, Charlotte y Boston.
Por tanto, estas potenciales pérdidas se trasladan también al sector de la construcción y genera una mayor rigidez en los préstamos residenciales, porque en los últimos dos años los riesgos de impagos para los bancos se han duplicado.
La Reserva Federal como la FDIC dicen que monitorean la situación de los préstamos y los bancos para solucionar los percances en sus carteras de préstamos.
«Hemos identificado los bancos que tienen altas concentraciones de bienes raíces comerciales, particularmente oficinas y comercio minorista, y otros que se han visto muy afectados», dijo en marzo el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, al Comité Bancario del Senado.
“Habrá quiebras de bancos, pero no de los grandes bancos”, reiteró Powell en su intento por calmar las preocupaciones en Washington D.C. y la persistente incertidumbre o pesimismo entre las empresas y los inversionistas.
